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鳳凰商業中心佛教用品市場經營規劃方案
作者：lixinxiong 時間：2004-2-26 字體：[大] [中] [小]
一、佛教文化與大悲禪院
佛教文化博大精深，它是一種“強調以人為本的，用以規范人的思想、行為的一種強有力的規則體系”。佛教承認人自身的偉大，從人本身去尋求真知，正是這種以人為本的思想，才使佛教幾千年來生生不息，被上至達官顯貴下至平民庶人所接受。特別是隋唐時期西風東漸以后，佛教與中國傳統文化的結合，對佛教本身的發展起到了極大的推進作用。縱覽古今，很多佛教信仰者以特有的佛教精神為人處事，在政治、經濟、文化以及自然科學方面作出了杰出貢獻。
大悲禪院-----天津市區內唯一佛教勝地。位于天津市河北區天緯路，是天津市保存完好，規模最大的一座八方佛寺院。因供奉大悲觀音（又叫千手觀音）而得名，始建于清順治年間，由天王殿、大雄寶殿、大悲殿、地藏殿、配殿、耳房和回廊組成，是寺院的主體。1986年大悲禪院對外開放以來，每年均有數百萬計的游客、香客來此膜拜、觀光、旅游，信徒人數呈日趨增長之勢，逢農歷初一、十五之日更顯盛況空前，善男信女、觀光游客，人山人海，香火極旺。
此外，區內的李叔同故居、望海樓教堂、民國時期四大總統故居、孫中山、周恩來、鄧穎超、梁啟超、曹禹等名人紀念地豐富并點綴其間，映襯著這塊投資熱土上獨具特色的“兩站雄踞南北，四河環型交匯，歷史積淀豐厚，人文景觀薈萃”的強勁優勢。
二、目前大悲院地區佛教用品市場經營現狀
根據大悲院商貿區整體規劃的需要，大悲院周邊的商業設施將進行重新整合，目前項目周邊的拆遷工作業已完成，原先在此經營的商家將不得不進行重新選擇商鋪進行經營，據市場統計，目前在此僅經營佛教用品的商戶就達數百家，且經營已有年頭，均看好大悲院地塊的市場開發前景，對鳳凰城商業中心項目亦報以濃厚的興趣。現在就將了解到的情況作一具體說明分析：
周邊經營商戶：150家左右
經營業態：佛教用品、旅游用品、工藝品，涉及佛教、民族服飾、工藝字畫、古董、書店、素食店、風味小食店。僅佛教用品經營就達百余家。
店鋪價位：樓層底商在8000—9000元/㎡左右，馬路臨時商鋪800元/月（7㎡左右）。
商鋪面積：集中于50—60㎡之間，其中一個文化小城的單間面積在20—30㎡左右，底商面積也有150—200㎡的，但鋪數并不多，綜合比較，商鋪平均面積在35—40㎡左右。
經營方式：主要是自己經營，目前作為投資的商家幾乎沒有，且為本地商家，尤其是大悲院周邊居住的居民。
大悲院是天津市唯一獨具規模的佛教勝地，在天津乃至華北地區都有很大的知名度、影響力，每天均有大批游客、信徒來此膜拜、觀光、旅游，逢諸佛、菩薩佛誕節日和晦望日，均有佛事活動，活動期間，善男信女、觀光游客，人山人海，香火極旺，是天津市佛教徒舉行宗教活動的主要場所。由于每年均有數以百萬計的游客、香客來此，相應的帶動了佛教用品、字畫、工藝品、素食店經營的興起，據佛教用品商戶的反映，他們的市場利潤相當豐厚，很多商戶正是從佛教用品經營當中走向致富之路的。大悲院商貿區的建設，他們原有商鋪大部分將被拆遷，他們面臨的是重新選址。因此，在大悲院東側的佛教用品商城未建好之前，他們將很大可能選擇鳳凰城商業中心。但是目前鳳凰城商業中心面臨的挑戰也十分明顯，在開盤時間、價位、功能上如何選擇，具有重要的意義，另外，海河樓的開盤也對項目產生極大的影響，極有可能將我們的這些意向商戶挖走，為此，盡早將這一批投資者成功引入鳳凰城商業中心對整個項目的推廣起著舉足輕重的作用。
三、慈航佛教用品區的經營規劃
為配合大悲院商貿區的整體規劃，鳳凰城商業中心極力打造中國北方最大的佛教用品商城，它不僅促進整體項目的向前推廣，還將為大悲院創造一個良好的外部環境。對于國內外參訪人士和旅游者而言，在這里選購一些精美佛教工藝品以滿足宗教生活和旅游消費之需，是十分理想的選擇，因此，這里將逐漸形成一個龐大的旅游消費市場和佛教工藝品集散地。
1、統籌經營布局
建成后的慈航佛教用品區將是一個兼及旅游，以佛教用品、旅游用品、精美工藝品交易為中心的集散地市場。
l 大悲院市場具有濃郁的佛教文化特色，匯集眾多的佛教寺院用品、信徒居士用品、佛教文化用品及旅游紀念品、工藝品。未來慈航市場內將逐級完善遍布國內外佛協、寺院、信徒的大型佛教工藝品交易網絡，在場經營商戶既可現款交易，又可展示網上交易，并通過網絡尋找交易代理或商務代理，以降低入市經營成本，而與游客、寺院、信徒的交易可實現零風險銷售。
l 迅速對商品進行擴散，向客戶直接供貨。入市商戶除向游客零售外還可直接為客戶提供商品配送與批發供貨，并可相互調劑，將匯集入市的佛教用品、旅游紀念品及工藝品供給周邊城市與鄉鎮，以及東到山東，南到河北、河南，西達山西，北至北京、廊坊、唐山的廣大客商。
l 改變由于佛教用品經營市場分散造成的資源浪費及經營損失，打造一個全國性的具有綜合功能的佛教用品市場。使之成為廣大客商、寺院、信徒、游客的采購基地，使每一位客戶來此都基本購齊所需商品，一舉替代低效落后的單獨采購與分散進貨，尤其從批發角度考慮，可大大降低客戶的進貨費用。
2、功能定位
慈航佛教用品市場位處中國禪宗祖庭大悲院正對面，緊鄰大胡同、古文化街、天津站、運河文化商貿區，地理位置得天獨厚，從風水上講它也是一個天然的聚財之地，在這里進行批零交易，每天到此觀光、參訪的大量國內外游客將是取之不盡的一大財源；該佛教用品市場定位于經營：
-- 寺院用品 如大型佛像莊嚴、法器、供器、香燭、服裝等。
-- 信徒居士用品 如佛像、法器、居士服裝、宗教生活用品等。
-- 佛教文化用品 如書刊、磁帶、音像等制品。
-- 旅游紀念品 如金、銀、銅、鐵、木雕、石刻、水晶、寶石制作的各種規格、類型、質地、
工藝佛像及紀念品等。
— 工美藝術品 字畫、古董、臨場寫生、美術培訓等
3、市場推廣
慈航佛教用品區擬規劃面積10000㎡，市場實行封閉式管理,稅費征收由管委會統一代理;商可購買（佛教用品區只售不租）這里各種規格的鋪位；商戶購買鋪位后，取得產權，擁有出售、繼承、轉讓等法律權利。店面升值后，商戶本人或委托代理出租、回租或回購；購買時，銀行提供按揭貸款。
建議價位：12000—15000元/㎡
鋪位面積：以40—60㎡為主，并適當設計有30㎡左右的商鋪以及100㎡以上的鋪位，但不超過總數的30%。
場內裝修實行單體裝修形式，公共部分由項目投資方統一裝修，商場將實行“四統一”、“三公開”，“四統一”即統一標識、統一物業管理、統一優惠促銷、統一廣告宣傳；“三公開”即公開產品的名稱、產地及材料，公開產品的制作工藝、特殊處理，公開產品特性、特征、特點。
4、強強聯合，共謀發展
慈航佛教用品區將和天津市佛教協會合作，攜手打造華北地區最大的以佛教用品、旅游用品、精美工藝品交易為中心的集散地市場。其目的一是從項目的市場推廣方面考慮，我們可充分調動天津市佛教協會的優勢資源，為佛教用品區進行強有力的社會性宣傳支持，重點是新聞報道、行業性商家推動；二是壯大慈航佛教用品市場的規模、影響力、信譽度及美譽度，通過雙方的通力合作，將慈航佛教用品市場做成熟，以達到以點帶面，促進鳳凰城商業中心整合推廣的成功。
四、關于佛教用品區的主題概念
建議主題概念命名為：大悲院慈光佛城
主要體現依托大悲院佛教文化經營特色，很大一部分商家將來至于大悲院現有經營佛教用品的商家，另外還有其他地區的經營商家，以佛教用品經營為主，相應的引入旅游紀念品、古董行、藝術字畫及其他與佛教用品相關的產品，面向天津市并輻射北京、河北、河南、山東、山西等省市，形成北方最大的佛教用品、旅游用品、工藝品貿易集散中心。
五、著眼于長遠發展的戰略思想
佛教文化源遠流長，進入21世紀，中國佛文化在政府及民間的關懷與支持下更是得到長足的發展，在改革開放的大好形勢下，佛教市場、旅游市場，發揮著巨大的市場經濟效益，做好這一市場對慈航項目的成功將發揮重要作用。經濟進一步發展，人們消費需求即將進入新的階段。因此，我們完全有信心、有能力把佛教用品市場做強、做大，我想應該從以下幾個方面來努力：
（1）突出主題化、專業化、規模化的經營方向
（2）向顧客提供最具人性化的服務
（3）體現佛學至深的文化旅游、消費環境，并與海河改造大環境相結合
（4）構建專業化的營銷和物業管理
李新雄 E-mail:lixinxiong@eyou.com 電話：13132168641